Initiative 125: Status und nächste Schritte

03.01.2020 von Kurt Kammerer, Sprecher INITIATIVE 125

Liebe Gemeinderäte, liebe Stadt Hüfingen,

die Stadt Hüfingen kann stolz sein auf ihre mündigen Bürger(innen): in nur drei Tagen konnte die überparteiliche „Initiative 125“ über 320 Hüfinger(innen) gewinnen für das Begehren nach Transparenz und für die Forderung nach fairen Bauplatzpreisen. 

Begehren nach Transparenz: 329 Unterstützer (Stand 31.12.19)
Wir begehren von der Stadt Hüfingen Preis- und Kostentransparenz, da die Preisgestaltungen für Leistungen der Stadt durch den Bürger schwer nachvollziehbar sind. Wollen Sie als Hüfinger Bürger(in) diese Transparenz für alle Leistungen der Stadt, die Sie bezahlen müssen?

Forderung für faire Bauplatzpreise: 322 Unterstützer (Stand 31.12.19)
Mit meiner Unterschrift unterstütze ich die Forderung der „Initiative 125“ an die Stadt Hüfingen, für Baugrundstücke in den Ortsteilen Behla, Fürstenberg, Hausen vor Wald, Mundelfingen und Sumpfohren im Jahr 2020 maximal 125 Euro je QM zu verlangen und zukünftige Preissteigerungen den Bauherren zu begründen und nachzuweisen.

Die Zielsetzung der „Initiative 125“ (gegründet im Dezember 2019): 
Damit die Hüfinger Ortsteile familienfreundlich bleiben, fordert die “Initiative 125” von der Stadt Hüfingen, den von ihr in den Ortsteilen geforderten Bauplatzpreis auf maximal 125€/qm zu begrenzen. Zudem wollen wir Preis- und Kostentransparenz von Stadtverwaltung und Gemeinderat.

Aus Hausen vor Wald haben sich seit Neujahr 20 weitere Unterstützer für „Transparenz in Hüfingen“ und 23 weitere Unterstützer für „faire Bauplatzpreise“ angeschlossen.

Ziel dieses Schreibens

Aufgrund der intransparenten Vorgänge um die Bepreisung der Bauplätze und das Fehlen von Informationen zu kalkulierten und nachkalkulierten Kosten müssen wir befürchten, dass die derzeitige diffuse Informationslage zu weiteren Verwirrungen, Mutmaßungen und Fehlinterpretationen führt. Um dies zu vermeiden, erklären wir nachfolgend unsere Position zu Punkten, die unklar oder missverständlich sein könnten.

1. Silvester-Versammlung in Mundelfingen

Vor, während und nach der Silvester-Versammlung in Hüfingen wurden Argumente, Meinungen und Zahlen ausgetauscht. Deren Wahrheitsgehalt kann man erst prüfen, wenn die Gemeinde ihre Geheimniskrämerei beendet, denn zum großen Erstaunen mussten alle Versammlungsteilnehmer feststellen, dass selbst der Gemeinderat aufgrund fehlender Information nicht viel besser informiert war als wir selbst. Wir begrüßen daher die Ankündigung der Stadt, am 09.01.2020 zumindest dem Gemeinderat nachträglich die interne Kalkulation offen zu legen. Diesem ersten kleinen Schritt müssen weitere Transparenzschritte folgen, damit in Zukunft auch der(die) Bürger(in) Bescheid weiß.

2. Wie kommen wir bei 125 Euro auf 40% Gewinnaufschlag auf die Selbstkosten?

Weil offizielle Zahlen der Stadt für uns nicht zugänglich waren und es weiterhin nicht sind, suchten wir das direkte Gespräch mit Gemeinderäten. Ein Betrag, den wir mittlerweile mehrfach verbal bestätigt bekamen, ist 116 Euro. Demnach ging die Stadtverwaltung von Selbstkosten in Höhe von 116 Euro je Quadratmeter aus, so dass bei einem Verkaufspreis in Höhe der Selbstkosten von 116 Euro weder Gewinn noch Verlust für die Stadt enstünde. In Folge machte nach unserer Kenntnis ein erster Preivorschlag von 125 Euro die Runde, bei dem die Stadt demnach einen Gewinn von 9 Euro je Quadratmeter erzielen würde. Bei den Einstandskosten der Stadt in Höhe von ca. 23 Euro (diesen Marktpreis bezahlte die Stadt tatsächlich) sind 9 Euro circa 40% Gewinnaufschlag auf die 23 Euro. Natürlich gehen wir davon aus, dass Fremdkosten für die Stadt wie die Kosten für die Erschließung ohne Aufschlag an den Bauherrn durchgereicht werden. Diese Einfachrechnung kann selbstverständlich nur zur Plausibilisierung der Verkaufspreisfindung der Stadt Hüfingen dienen, aber eine detailliertere Rechnung ist uns derzeit leider nicht möglich, da die Stadt ihre Kalkulation vor ihren Bürgern geheim hält.

Dennoch bestätigen die Marktpreise im Umland, dass wir mit unserer Einfachrechnung tendentiell richtig liegen, nämlich dass man mit 125 Euro Verkaufspreis einen sehr guten Gewinn erzielen kann, denn sicher legen andere Gemeinden auch nicht drauf:

a. Aasen, 115 Euro Verkaufspreis

b. Löffinger Ortsteile, 105 Euro max. Verkaufspreis

c. Schwenningen (Heuberg), 93 Euro Verkaufspreis

3. Wie wichtig ist die Kalkulation für den QM-Verkaufspreis?

Nach eingehendem Studium der Sachlage (z.B. Baugesetzbuch § 196 Bodenrichtwerte; § 92 Gemeindeordnung Baden-Württemberg; Wert/Wertermittlung eines Grundstücks, Kaufpreissammlungen, etc. (Serviceportal Baden-Württemberg); Landtag Baden-Württemberg 08.06.2018: Antwort auf die kleine Anfrage zur Möglichkeit der Abweichung vom Bodenrichtwert beim Verkauf von kommunalen Baugrundstücken: Drucksache 16 / 4222) ist klar: 

Grundstücke dürfen von der öffentlichen Hand (also der Stadt Hüfingen) nur zum Zeit- bzw. Verkehrswert („voller Wert“), also dem Marktpreis, veräußert werden. Der Anschaffungswert spielt eine untergeordnete Rolle. 

Die Hüfinger Kalkulation kann demnach nicht zur Ermittlung des Verkaufspreises herangezogen werden. Als Planungs- und Kontrollinstrument ist sie aber dennoch wichtig und zwar zur Kostenplanung des Anschaffungswerts (Vorkalkulation) sowie zur Kostenkontrolle (mitlaufende und Nach-Kalkulation). Sie wäre deshalb ein wichtiges Instrument für den Gemeinderat gewesen, Kostenpositionen schon vor Baubeginn zu hinterfragen und etwaige Abweichungen frühzeitig zu korrigieren. Dafür ist es jetzt natürlich zu spät. Sollte sich herausstellen, dass die Stadt Hüfingen nicht kostenbewusst genug gebaut hat, damit die Kosten unterhalb des Marktpreises bleiben, dann muss natürlich die Stadt für etwaige Mehrkosten aufkommen und nicht der Bauherr. Marktgerechte Bepreisung bedeutet, dass der Bauherr den fairen Marktpreis bezahlen muss, nicht mehr und auch nicht weniger. Die Kalkulation ist hierfür nicht ausschlaggebend. Was also ist marktgerecht für Baugrundstückpreise in Mundelfingen?

4. VORSICHT vor unangemessenen Marktpreis-Beispielen

Wir wissen nicht, welche Informationen dem Gemeinderat seitens der Stadt zur Ermittlung des angemessenen Marktpreises vorgelegt oder zur Verfügung gestellt wurden oder wie der Gemeinderat sich sonst informiert. Allerdings müssen wir nach zahlreichen Gesprächen mit Gemeinderäten befürchten, dass die vorgelegte Information selektiv und irreführend ist. Wir wurden mehrfach mit zum Teil haarsträubenden Beispielen konfrontiert, die man uns als Marktpreis schmackhaft machen wollte. Leider muss dem neutralen Beobachter mittlerweile der Verdacht aufkommen, dass es hier nur darum geht, irgendwie die für Mundelfingen völlig überzogenen 149 Euro zu rechtfertigen, egal wie unangemessen die Beispiele im Einzelnen auch sein mögen. 

Jedenfalls wurden wir mit Beispielen wie diesen konfrontiert:

Herzogenweiler – 143 Euro
Unsere Stellungnahme: Herzogenweiler ist mit 7km Entfernung direkter Vorort der 85.000 Einwohner-Stadt Villingen-Schwenningen (VS), unserem Oberzentrum. Selbstverständlich sind in einer solchen Lage die Preise höher. Außerdem wird beim reinen Preisvergleich verschwiegen, dass die Stadt VS 40 Euro für unerschlossenes Bauland berappen muss, Hüfingen nur 23 Euro. Dies ist ein klarer Beweis dafür, dass hier andere Marktpreise herrschen als in Mundelfingen. Diese Information ist offen und man kann sie in der Presse nachlesen.

Brigachtal – 170 Euro
Unsere Stellungnahme: Brigachtal ist ebenfalls direkter Vorort der 85.000 Einwohner-Stadt Villingen-Schwenningen und hat als eigenständige Gemeinde selbst über 5.000 Einwohner. Brigachtal hat nicht nur beste Infrastruktur sondern auch sehr gute Bahnverbindungen. Wie bitte soll dieses Beispiel für einen Vergleich mit Mundelfingen taugen?

Immowelt – 177 Euro
Mit Nennung von Immowelt schießt man nun wirklich den Vogel ab. Immowelt darf man schon aus Gründen der Seriosität nicht als Quelle in Betracht ziehen. Immowelt agiert nach BILD-Manier (BILD und Immowelt gehören beide zu Axel Springer), je schriller desto besser. Wer Preise aus einem solchen Portal als Marktpreise argumentieren will, kennt den Markt nicht und handelt zumindest fahrlässig. Wie Immowelt von seriösen Dritten bewertet wird, lesen Sie am besten selbst.

„Bei über 95 % davon handelt es sich um Betrugsangebote“
„Gehört angezeigt!“
„Dieses Portal ist unglaublich schlecht.“
„Ich bin seit 20 Jahren Makler und habe mehrfach sehr schlechte Erfahrungen mit der Immowelt sowohl im Paketvertrag mit Zusagen im Vertrag, die nicht gehalten wurden als auch mit Hakern und Fakes über Immowelt Absender gemacht.“
„Immowelt ist voll mit Fake Wohnungen.“
„Blanke Verarschung der potentiellen Kunden“
„Unseriös, unverschämt und pure Abzocke“
„Großer “schein” und nichts dahinter ! Nie wieder !“
„Absolut mangelhaft“

Hier werden Sie weitere interessante Erfahrungsberichte finden.

Die Bewertungsplattform Trustpilot ist Marktführer für die Bewertung von Portalen.

Immer wieder genannt wird auch die Stadt Bräunlingen mit ihrer Preisgestaltung. Wie hinlänglich bekannt ist, kann man ganz generell Preise in den Ortschaften nicht mit Preisen in der Stadt vergleichen. Sonst läge DS-Aasen nicht bei einem Marktpreis von 115 Euro sondern in der Nähe von 240 Euro wie in DS-Stadt (Konversionsgelände). Einzig das Beispiel der Bräunlinger Gemeinde Waldhausen kann man heranziehen, aber selbst dort liegen die geforderten Preise laut Webseite der Stadt Bräunlingen bei „nur“ 129 Euro bzw. 139 Euro.

5. Anwendung geltender Gesetze und Verordnungen

Wir fordern Gemeinderat und Stadt Hüfingen nachdrücklich auf, endlich die geltenden Gesetze und Verordnungen anzuwenden (insbesondere das Baugesetzbuch § 196 Bodenrichtwerte oder § 92 Gemeindeordnung Baden-Württemberg) und zwar durchgängig und nicht nur, wenn dies vorteilhaft ist für die Durchsetzung des eigenen Wunschpreises. 

Liebe Gemeinderäte, bitte holen Sie fachlichen Rat ein von neutraler Stelle, deren Ziel es nicht sein darf, nachträglich den grundfalschen 149-er Beschluss zu rechtfertigen oder sogar zu legitimieren. Und bitte informieren Sie sich selbst, z.B. über Bodenrichtwerte, die in der Sitzung in Mundelfingen des öfteren erwähnt wurden. Sie müssen das Thema grundsätzlich, transparent und fair und selbstverständlich unter Anwendung geltenden Rechts neu aufgreifen und lösen; und nicht nur, um die aktuelle Woge der Entrüstung der Hüfinger Bürger(innen) zu glätten.

Um Bodenpreise fair und vergleichbar zu machen, hat der Gesetzgeber Bodenrichtwerte eingeführt. Die Gemeinde Geisingen schreibt auf Ihrer Internetseite: „Die Bodenrichtwerte dienen als Vergleichswerte und sollen ein Bild von den am Markt vorherrschenden Tendenzen geben.“ Der Gesetzgeber entzieht Gemeinden damit die Möglichkeit, Preise nach eigenem Gusto (z.B. 149 oder 139) durchzusetzen. Der Bodenrichtwert wird im regelmäßigen Turnus von einem Gutachterausschuss für jede Kategorie von Grundstücken festgelegt und dies detailliert für jedes einzelne Gebiet bzw. Neubaugebiet einer Gemeinde und ihrer Ortsteile. Von diesem Bodenrichtwert kann der Verkaufspreis zwar abweichen, aber der Bodenrichtwert schafft erst einmal eine seriöse Basis, von der man ausgehen kann.

Folgende Bodenrichtwerte gelten für Mundelfingen (Quelle Stadt Hüfingen).

Im Donaueschinger Ortsteil Aasen gelten höhere Bodenrichtwerte als in Mundelfingen, die offensichtlich durch die Nähe zur Stadt Donaueschingen und die sehr gute Aasener Infrastruktur begünstigt werden. Tendenziell kann der Bauherr in Aasen daher einen höheren Baugrundpreis erwarten als der Bauherr in Mundelfingen. Der Preis in Aasen liegt für neue Baugrundstücke aktuell bei 115 Euro/qm.

Einige Gemeinden wie die Stadt Geisingen informieren den Bürger auf ihrer Webseite über Bodenrichtwerte. Wenn Sie dort den Link klicken, haben Sie direkten Zugang zur interaktiven Karte für Bodenrichtwerte für die Stadt Geisingen und deren Ortsteile. Das Beispiel Leipferdingen zeigt, dass sich Mundelfingen auf ähnlichem Bodenpreisniveau bewegt. Auch Leipferdingen baut gerade und die Preise für Baugrundstücke lassen sich bestimmt einfach in Erfahrung bringen.

Welcher Marktpreis gilt also für Mundelfingen, wo im Jahr 2019 Marktpreise von 98 Euro und 102 bezahlt wurden? 

Das Ziel der „Initiative 125“ ist es, jeglicher Preistreiberei entgegenzuwirken (auch derjenigen der öffentlichen Hand) und sicherzustellen, dass die Stadt Hüfingen sich mit einem fairen Marktpreis zufrieden gibt. Fair heißt „maximal 125 Euro/qm“. Der Preis kann also durchaus unter 125 Euro liegen. Sie sehen anhand von aktuellen Marktpreisen wie 115 Euro in Aasen wie fair und marktkonform dieses Ziel ist. Die Ortsteile von Löffingen oder Blumberg liegen sogar unterhalb der Aasener Verkaufspreise von 115 Euro. Für Bonndorf gilt dasselbe.

6. Ermittlung des fairen Marktpreises für Mundelfingen

Anstatt x-beliebige Beispiele in den Ring zu werfen, bestehen wir auf einem fairen und systematischen Ansatz wie folgt: im Radius von 25km um Mundelfingen (s.u) werden die aktuellen Marktpreise für Ortsteile der betreffenden Gemeinden in Erfahrung gebracht: 

• Bonndorf
• Blumberg
• Bräunlingen
• Donaueschingen
• Geisingen
• Löffingen
• Wutach

Um Verzerrungen durch einzelne (besonders billige oder besonders teure) Bauplätze zu verhindern, werden die Marktpreise gewichtet mit der Anzahl der jeweils angebotenen Bauplätze. Ein Baugebiet mit 10 Bauplätzen erhält somit die 10-fache Gewichtung gegenüber einem einzelnen Bauplatz. Dieses Verfahren ist fair und schnell und einfach umsetzbar. 

So erhält man in kürzester Zeit und mit überschaubarem Aufwand ein klares, neutrales Bild über die tatsächliche Marktpreis-Lage in der für Mundelfingen relevanten Umgebung. 

7. Umsetzung des fair ermittelten Marktpreises angesichts der Beschlusslage „149“

Durch den 149-er-Beschluss des Hüfinger Gemeinderates vom Oktober 2019 wurden Fakten geschaffen, ohne dass hierfür eine Informationsgrundlage bestand. Sollte man diesen Beschluss nicht zeitnah revidieren können, empfiehlt sich die Korrektur durch einen weiteren Beschluss. Für die Korrektur der Beschlusslage „149“ eignet sich ein Preisnachlass-System, das die Beschlusslage „149“ respektiert und zugleich den fair ermittelten Marktpreis (Abschnitt 6) etabliert. Im nachfolgenden Beispiel unterstellen wir den Marktpreis von Aasen in Höhe von 115 Euro. Sollte für Mundelfingen ein anderer Marktpreis ermittelt werden, muss man nur die %-Sätze entsprechend anpassen:

Zielpreis 149 Euro (gemäß Gemeinderatsbeschluss 10/2019)

Preisnachlässe für die Jahre (%) -> Bauplatzpreis/qm: 

2020: 23% -> 114,73 Euro (aufgerundet: 115,00 Euro)

2021: 21% -> 117,71 Euro

2022: 19% -> 120,69 Euro

2023: 17% -> 123,67 Euro

2024: 15% -> 126,65 Euro

2025: 13% -> 129,63 Euro

2026: 11% -> 132,61 Euro

2027: 9% -> 135,59 Euro

2028: 7% -> 138,57 Euro

2029: 5% -> 141,55 Euro

2030: 3% -> 144,53 Euro

2031: 1% -> 147,51 Euro

2032: 0% -> 149,00 Euro

Vorteile für alle Beteiligten wären:

• Respektierung der Beschlusslage
  -> nur weiterer Beschluss erforderlich
• Planbarkeit für die Stadt Hüfingen und die Bauherren durch Indexierung für die Folgejahre
• Anreiz früher zu bauen führt zu früherem Geldfluss an die Stadt 

8. Abweichung im Sonderfall „finanzielle Notlage der Stadt Hüfingen“

In begründeten Sonderfällen dürfen Gemeinden vom Verkehrswert (Marktpreis) abweichen, wie dies in der Anwort des zuständigen Ministeriums im Landtag Baden-Württemberg mit Datum 08.06.2018 ausgeführt wird (Antwort auf die kleine Anfrage zur Möglichkeit der Abweichung vom Bodenrichtwert beim Verkauf von kommunalen Baugrundstücken: Drucksache 16 / 4222).

Mit Besorgnis nehmen wir daher zur Kenntnis, dass Stadtverwaltung und Gemeinderäte in schöner Regelmäßigkeit die finanzielle Situation von Hüfingen als gewerbesteuer- und als generell finanz-schwach beklagen. Sollte es tatsächlich eine finanzielle Notsituation in Hüfingen geben, so fordern wir Sie auf, Ihre Kontrollfunktion wahrzunehmen und die Bürger umgehend und umfassend über die finanzielle Notlage der Stadt zu informieren und falls erforderlich Sanierungsschritte vorzuschlagen.  Aufgrund der bestehenden Intransparenz kann sich der Bürger leider kein verlässliches Bild über die Stadtfinanzen machen, denn der beklagten Finanzschwäche auf der einen Seite widerspricht die stetig steigende Rücklage in Millionenhöhe auf der anderen Seite. Der mündige Bürger wird hier verwirrt zurückgelassen. Er sollte sich aber kein schlechtes Gewissen machen, denn 15% seiner Lohn- und Einkommenssteuer gehen nach Maßgabe eines Bundesgesetzes (Art. 106 GG) ins Stadtsäckel seiner Gemeinde. Allein dieses Beispiel zeigt wie wichtig es ist, dass Sie in Zukunft endlich Transparenz schaffen. 

9. Nächste Schritte

Wir erwarten vom Gemeinderat und der Stadt Hüfingen eine Revision oder Korrektur des „149 Beschlusses“ auf Basis des fair ermittelten Marktpreises noch im Januar 2020. Dann war dies einfach nur ein bedauerlicher Fehler, wie er überall passiert und wir müssen entsprechende Lehren daraus ziehen. Verantwortungslos und für uns nicht tolerierbar wäre es allerdings, eine Lösung weiterhin auf die lange Bank zu schieben oder gar den unfairen und rechtlich nicht haltbaren 149-er Beschluss weiter zu verteidigen. Wir unterstützen gerne und natürlich kostenlos bei der Lösungsfindung.

Selbstverständlich erwarten wir von der Verwaltung, dass in dieser schwebenden Situation nicht der Versuch unternommen wird, Druck auf die potentiellen Käufer auszuüben, z.B. duch die Anberaumung von Notarterminen. 

Davon unabhängig bleibt unser Ruf nach Transparenz ein zentrales Anliegen aller Hüfinger Bürger(innen), dem wir weiter Gehör verschaffen werden. Lassen Sie uns also dieses 149er-Kapitel zügig abschließen und gemeinsam die Aufgaben der Zukunft in Angriff nehmen.

Mit freundlichen Grüßen,

INITIATIVE 125

Leitungsteam

Simon Friedrich, Kurt Kammerer, Gregor Mäder, Daniel Schwarz, Patrick Späth