Baupreise Mundelfingen
17.10.2019 von Michael Steinemann
Redebeitrag im Original zum TOP 4 in der öffentlichen Gemeinderatssitzung am 17. Oktober 2019:
Sehr geehrter Herr Bürgermeister,
liebe Ratskolleginnen und -kollegen, werte Ortsvorsteherin und Ortsvorsteher,
als erstes bedanke ich mich, dass dieser wichtige und so stark den Bürger betreffende Tagesordnungspunkt nun endlich vom Gemeinderat behandelt wird und zwar öffentlich. Unsere Fraktion hat sich für diese Transparenz eingesetzt, da man sich ansonsten nicht wundern darf, warum der Bürger das Interesse an der Kommunalpolitik, in dem Fall insbesondere auch an den Gemeinderatssitzungen, verliert. Der Bürger hat das Recht zu erfahren wie seine Vertreter abgestimmt haben. Weder das öffentliche Wohl noch berechtigte Interessen Einzelner stehen der öffentlichen Behandlung entgegen.
Viele Mundelfinger haben mich über das Thema Grundstückspreise auf Breiten II angesprochen.
Die Erwartungshaltung für eine gut überlegte Entscheidung ist groß. Hier geht es um die langfristige Weiterentwicklung eines ganzen Dorfs.
Für eine objektive Bewertung eines fairen Verkaufspreises müssten wir die Kalkulation der Kosten – es standen ja mal ungefähr 116 EUR/qm im Raum – vorliegen haben. Haben wir aber nicht. Gerade im Fall Breiten II wäre es interessant zu wissen, welcher Grundstücks- Einkaufspreis einbezogen worden ist. Dieser müsste nämlich bei maximal 5 EUR liegen, da die Grundstücke seit der Flurbereinigung vor einem halben Jahrhundert größtenteils in Gemeindebesitz sind. Wenn jetzt beispielsweise hier 25 EUR/qm angesetzt worden sind, hat die Stadt schon einen riesigen Spekulationsgewinn gemacht. Dazu kommen überschaubare Erschließungskosten. Die vergleichbare Erschließung liegt in Bräunlingen laut einem Pressebericht bei umgerechnet ca. 40 EUR/qm.
So finde ich die vorliegenden Vorschläge der Verwaltung von 139 EUR und gar 149 EUR befremdlich. Hieß es nicht einmal, die Ortsteil-Grundstücke würden prozentual maximal so viel aufschlagen wie die Kernstadt-Grundstücke? Hier lag die Steigerung doch bei ca. 30 Prozent, das hieße, dass die Grundstücke in Mundelfingen maximal ca. 130 EUR/qm kosten dürften. Und 130 EUR/qm bei durchschnittlich 730 qm Grundstückfläche bedeuten schon mal 95.000 EUR für den Bauplatzerwerb, zuzüglich der Grunderwerbssteuer, ohne dass ein Handwerker für den späteren Hausbau überhaupt einen Finger krumm gemacht hat. Und das für ein Mischgebiet, welches im Umkreis von 10 km keine Stadt mit all seinen Vorzügen vorweisen kann und der Nachbar in diesem Mischgebiet theoretisch einem einen störenden Gewerbebetrieb vor die Nase setzen darf. Für was sind solch hohe Gewinnziele überhaupt gut? Welche Großprojekte sollen damit gegenfinanziert werden? Normale wiederkehrende Investitionen wie die Kindergärten oder der Straßenbau sollten nämlich über das Steuereinkommen der Stadt gestemmt werden.
Neben der Kostenkalkulation fehlt in den Sitzungsunterlagen der Vergleich mit den umliegenden Gemeinden. Beides sind nötige Orientierungshilfen für unsere Entscheidung, welche wir bei anderen Tagesordnungspunkten gewöhnlich unaufgefordert erhalten. Dieses Mal nicht.
Und noch ein weiterer Punkt: Wenn der qm-Preis in Mundelfingen mit einem großen Neubaugebiet, immerhin 25 Plätze, und minimalen Investitionskosten durch Feldkäufe, bereits bei 149 EUR/qm liegt, wo werden dann die kleinen Neubaugebiete wie in Sumpfohren preislich liegen, wo zum einem hohe Fixkosten entstehen und relativ hohe Kaufkosten der Grundstücke. Bekommen wir von den Landwirten überhaupt noch die Felder zu normalen Preisen angeboten, wenn diese mitbekommen zu welchen Preisen diese wiederum weiterveräußert werden? Wie kommt man überhaupt auf diese 149 EUR/qm, wie wir sie in der Sitzungsvorlage vorfinden? Herr Bürgermeister, wenn sich die Verwaltung hierbei tatsächlich an einem einzigen Privatverkauf in einem Ortsteil orientiert, kann der Gemeinderat dies nicht ernsthaft und glaubwürdig als Maßstab verwenden. Wenn es diesen Privatkauf überhaupt gab, vielleicht handelt es sich ja dabei um ein Liebhabergrundstück in exponierter Lage oder einen Kauf eines betuchten Auswärtigen ohne Marktkenntnisse. Wir wissen es nicht.
Es ist übrigens rührend im Beispiel Mundelfingen die Bebauung auf der grünen Wiese in ein negatives Licht zu stellen und gar mit Ökopunkten zu argumentieren: Das Solardorf Mundelfingen hat seine Hausaufgaben gemacht: Mit dem Melap-Programm wurden vor wenigen Jahren aus zahlreichen alten Ökonomiegebäuden im Ort Wohnraum für viele Familien geschaffen. Die Baulücken innerorts sind in privater Hand und stehen trotz mehrmaliger Nachfrage durch die Ortsverwaltung nicht zum Verkauf. Zudem befinden wir uns bei den relativ kleinen Grundstücksgrößen in einem für den Flächenverbrauch erträglichem Maß.
Unsere Fraktion schließt sich dem Votum des Ortschaftsrates Mundelfingen an. Wir wollen junge Familien, insbesondere Einheimische, unterstützen und wollen sie nicht in benachbarte Dörfer wie Ewattingen oder Achdorf nur aufgrund des Bauplatzpreises abwandern lassen. Dies wäre ein Todesstoß für die weitere Entwicklung der Ortsteile. Wir wollen heute nicht wieder erleben, dass der Gemeinderat einen gut überlegten Vorschlag eines Ortschaftsrates über die Belange seines Dorfes überstimmt. Als Kompromißvorschlag beantragt unsere Fraktion basierend auf dem Vorschlag des Ortschaftsrates einen Gesamtverkaufspreis von maximal 130 EUR/qm.
Noch ein paar mahnende Worte zum Schluss: Nun bekommen die Ortsteile die nächste Quittung für die Abschaffung der Unechten Teilortswahl. Daher ist wohl ein neuer Bürgerentscheid hierzu unausweichlich. Heute Abend stimmen zwei Mundelfinger und 16 Hüfinger nicht nur über die Mundelfinger Dorfentwicklung ab, sondern über die Entwicklung aller fünf Ortsteile und über die Zukunft unserer Gesamtstadt. Ich kann nur an alle Ratskolleginnen und -kollegen appellieren: Stimmen Sie weise und ohne Fraktionszwang ab, springen Sie über Ihren Schatten und bauen Sie Brücken zu allen Teilen der Gesamtstadt Hüfingen.
durch die Diskussion rund um die Mundelfinger Bauplatzpreise beschäftige ich mich erstmalig intensiv mit einem kommunalpolitischen Entscheidungsprozess und bin bestürzt und enttäuscht. Die Entscheidungsvorlage der Kämmerei (17.10.) beleuchtet die Sachlage aus meiner Sicht weder objektiv noch auf ausreichender Datenbasis. Die aktuelle Rechtfertigung der 149 EUR/qm verweist auf den Verkehrswert der Grundstücke. Die Handlungsempfehlung der Verwaltung basiert allerdings auf folgenden zwei Argumenten, die nichts mit einem objektiv analysierten Marktpreis zu tun haben:
1. die Kosten im Vergleich zum Hohen („…zwar teurer, aber wir bieten trotzdem billiger an“) –> hier geht jeder mit einem guten Gefühl raus, wenn er für 149 stimmt, ist aber ein reines Kostenargument, das hinterfragt gehört!
2. Orientierung an einem einzigen Verkaufsbeispiel privat an privat – das ist in keinster Weise ein akzeptables Argument —> man findet für alles ein passendes Beispiel- hat ebenfalls nichts mit dem vorhin betonten Marktpreisniveau zu tun.
Diese Diskussion würde ich gerne mit den Stadträten führen, bzw dieses Hinterfragen würde ich mir von GR Mitgliedern wünschen, darum wählen wir doch dieses Gremium – damit es offene, ehrliche, konstruktive Auseinandersetzungen zu den Themen gibt, die die Bürger beschäftigen. mein Interesse für die Inhalte und Abläufe in der Kommunalpolitik sind jedenfalls geweckt – und für einen der Bauplätze seit kurzem auch – danke dafür.
Etwas überspitzt:
Wozu brauchen wir überhaupt Ortschafträte, wenn deren Meinung zu einem den Ortsteil betreffendem Thema einfach ignoriert werden? Da gibt es anderen Beispiele: Der Wolterdinger Ortschaftsrat hat sich mehrheitlich gegen die Teilnahme am Naturschutzgroßprojekt Baar (NGP Baar) ausgesprochen. Der Stadtrat hat dieses Votum berücksichtigt und einen entsprechenden Beschluss zur Unterstützung des NGP Baar, ohne die Gemarkung Wolterdingen, gefasst.
Grundsätzlich helfen natürlich hohe Preise von Baugrundstücken dem enormen Flächenverbrauch in Hüfingne und auf der Baar entgegen zu wirken. Aber einfach über ein Votum von gewählten Vertretern hinweg zu gehen ist nicht gut und fördert die Politikverdrossenheit.
Das aufgeführte Beispiel NGP Baar in Wolterdingen eignet sich m. E. nicht als Vergleich bzgl. der Baupreisfindung in Mundelfingen. Vor allem vor dem Hintergrund der Vorfinanzierung bei der Entwicklung von Bauplätzen.
Das es jedoch bei Entscheidungen von Gemeinderäten, die sowohl aus der Kernstadt wie auch aus den Teilorten stammen, zu unterschiedlichen Empfindungen, Präferenzen, Benachteiligungsgefühlen und Sichtweisen kommt, liegt Jedoch in der Natur der Sache.
Allerdings fällt mir als außenstehendem Beobachter durchaus auf, dass sich Personen/Parteien schon im Wahlkampf „gegen“ die „böse“ Kernstadt positioniert haben. Das setzt sich nun in meinen Augen, insbesondere beim Blick auf die Rhetorik, nach der Wahl fort. Ich glaube jedoch daran, dass man mit dem Gefühl permanenter Benachteiligung den Blick auf das Wesentliche verliert, und ebenfalls die für kluge Entscheidungen notwendige Neutralität bzw. Sachlichkeit verliert.
Am Ende geht es nämlich nicht um DIE Kernstadt oder DEN Teilort, sondern um Gesamt-Hüfingen!
Ja, ich stimme zu, am Ende geht es um die Zukunft und den Erfolg der Gesamtstadt Hüfingen. Allerdings gibt es hier eben zwei Ansichten wie dieses Ziel am besten erreicht wird: Eine starke Gesamtstadt mit zwei unterschiedlichen Geschwindigkeiten (starke Kernstadt, hinterherhinkende Ortsteile) oder eine mehr oder weniger Gleichbehandlung der fünf Ortsteile mit der Kernstadt. Die Gesamtstadt ist nur so stark wie das schwächste Glied! Wie in der aktuellen Berichterstattung über die BFSO-Mitgliederversammlung richtigerweise zu lesen ist, hat sich unsere Wählervereinigung nie gegen die “böse” Kernstadt positioniert. (Nicht zuletzt würde mein familiärer Draht in die Kernstadt dies gar nicht zulassen…). Mangels einer wahrnehmbaren Zahl von Gemeinderäten aus den Ortsteilen, nimmt das BFSO gerne die Aufgabe wahr und hinterfragt einige Punkte der Hüfinger Kommunalpolitik, die insbesondere die Ortsteile betreffen.
Die spürbare Missstimmung zwischen den Ortsteilen und der Kernstadt beruht auf der Abschaffung der Unechten Teilortswahl im Jahr 2007 und ihrer Ergebnisse (Unterrepräsentiert im Gemeinderat; dadurch das Gefühl des Nicht-Gehört-Werdens). Ich verweise hierbei gerne auf die GR-Sitzung am 17. Oktober 2019 und die Fraktionstour durch die Ortsteile am 2. November 2019. Die OrtsvorsteherIn, Ortschaftsräte und die Bürgerschaft haben ihr Unverständnis über einige Entscheidungen entsprechend kundgetan.
Ich möchte an dieser Stelle gar nicht ins Detail gehen, dies können wir aber gerne im persönlichen Gespräch nachholen. Sie können sich gerne unter post@b-f-s-o.de melden.
Sehen Sie es mir nach, aber das Wohl einer Stadt hängt nicht allein am Thema “der Abschaffung der unechten Teilortswahl”.
Offensichtlich, und mein Eindruck beruht auf Ihren Aussagen in der Presse/Öffentlichkeit, scheint das jedoch das vorrangige Thema zu sein. Als neutraler Beobachter kann ich nur feststellen, dass die Art und Weise der Diskussion vielfach an Objektivität vermissen lässt. Zynismus, Benachteiligungsvermutungen, Emotionalität, Kontra- und Parteienpolitik (hier schließe ich alle am Gemeinderäte mit ein), sollte einer sach-/zukunftsorientierten Politik weichen, die das Wohl der Stadt und der Bürger im Auge hat. Es ist auf Bundesebene schon beschämend genug, da brauche ich das nicht auch noch in Hüfingen!
Ich kann (als Beobachter) der BFSO nur raten, dass sich auf Basis von spürbarer Missstimmung nur sehr schwierig nachhaltige Politik betreiben lässt (Man beantworte sich selbst nur 2 Fragen: wurden denn alle Bürger der Teilorte befragt um diesen Schluss zu treffen? Wenn es allen Bürgern in den Teilorten, laut Ihrer Aussage, so wichtig ist, und gleichzeitig eines der wichtigsten Ziele der BFSO darstellt (so zumindest meine Wahrnehmung), warum blieb bei der Wahl die BFSO dann in fast allen Teilorten, außer Sumpfohren, unter 16%?).
Ich will abschließend nur noch sagen: für mich ist an dieser Stelle die Diskussion beendet, denn es würde nichts bringen. Meine Postion ist klar. Ich kann allen Beteiligten (und das beziehe ich auf alle die dort am Tisch sitzen) nur den Tipp geben, völlig unabhängig vom Thema, ein wenig mehr Gelassenheit, Neutralität, Wertschätzung sowie Sachlichkeit an den Tag zu legen (auch und vor allem in der Rhetorik) und weniger Eigen-/Parteien-Interessen-Verfolgung zu betreiben sowie sich darauf besinnen, dass es nicht um den Einzelnen (Person und/oder Partei) sondern um Hüfingen geht.
Die Gemeinderatswahl ist nunmal hauptsächlich eine Persönlichkeitswahl. Die anderen Listen waren zum einen vollbesetzt und zum anderen kandidierten dort viele Platzhirsche sowie bekannte Persönlichkeiten. Für das, dass wir nur neun Kandidaten hatten (und leider nicht in allen Ortsteilen), haben wir ganz ordentlich abgeschnitten. Jede Partei/Wählervereinigung fängt klein an. Wir stellen uns zumindest den Bürgern und haben keine Angst vor ihnen. Da kann sich die ein oder andere Partei eine Scheibe davon abschneiden. Natürlich bilden wir uns nicht ein, für 100% der Wähler zu sprechen. Fragen Sie doch mal die fünf Ortsvorsteher (immerhin die Repräsentanten der fünf Ortsteile), welche Gruppierung im Gemeinderat die Initiative für sie ergreift 😉
Das BFSO wird oft im Kontext „Unechte Teilortswahl“ zitiert. Würden Sie die SPD auch als Ein-Themen-Partei bezeichnen (Stichwort Aquari)?
Ich rate vom „Beobachter“ zum „aktiven Part“ zu wechseln und politisch selbst mitzugestalten.
Das stimmt so sicher und ich bin ganz Ihrer Meinung.
Allerdings hätte ich es fair gefunden, wenn man dies vorher auch mit dem Ortschaftsrat besprochen hätte. Wenn man gewählte Vertreter einfach übergeht fördert das ein “wir gegen euch”
Letztendlich haben hier ja die “Hüfinger” sämtliche Ortschaften erst schwätzen lassen, um dann anders abzustimmen, als wofür sie gebeten wurden. Mit Gesprächen im Vorfeld hätte sich sicher ein Kompromiss finden lassen und auch so, dass keiner vor den Kopf gestoßen wird.
Das Ganze erweckt in meinen Augen den Eindruck, dass dort die “Guten” Volksvertreter (Teilorte), und dort die “Bösen” Volksvertreter (Kernstadt) sind. Traurig, aber unsere Gesellschaft neigt mittlerweile immer mehr dazu in Gruppen zu denken und diese gegeneinander, in Wort und/oder Tat, gegeneinander auszuspielen (Inländer vs. Ausländer, Arbeitende vs. Hartz 4, Junge vs. Alte, usw.).
Hüfingen und seine Teilorte sind absolut Lebens- und Liebenswert. Das darf sich auch in den Baulandpreisen widerspiegeln. Das Neubaugebiet auf den Hohen hat laut Homepage der Stadt einen Bodenrichtwert von 95 Euro. Verkauft wurden die Grundstücke von der Stadt für jenseits der 150 Euro, und das von Anbeginn (aktuell gibt es keine freien Bauplätze mehr, ich bin jedoch sicher, dass die nächsten Bauplätze dort für ca. 175-180 Euro verkauft werden) und im Internet werden Kernstadt Baugrundstücke für 200 Euro pro qm vermarktet (ganz aktuell). Und? Angebot und Nachfrage regeln den Markt. Das ist nicht schlimm.
Wenn ich der Meinung bin, dass mir 149 Euro zu viel sind, dann sollte ich es lassen oder mich wo anders umschauen. Ein Grundstück kaufen die Meisten nur einmal im Leben. Warum das zum Discounter-Preis abgegeben werde sollte erschließt sich mir nicht. Ferner sollte man auch mal in Betracht ziehen, dass die Hypothekenzinsen auf einem solchen Tiefpunkt sind, da darf der Preis je qm durchaus höher sein wie das noch vor 5 Jahren war. Bei der erwähnten Größe von 730 qm belaufen sich die entsprechenden Mehrkosten, gegenüber den 130 Euro pro qm, auf 13.870 Euro (19 Euro x 730 qm). Vor 5 Jahren lag der Zins noch um ungefähr 1,5% höher (sehr konservativ betrachtet) – das ist im Vergleich, bei einer angenommenen Finanzierungssumme von 250.000 Euro, ein Zinsvorteil von über 35.000 Euro. Sprich wenn ich das miteinander verrechne, liegt der Vorteil immer noch bei über 20.000 Euro – der Grundstückspreis ist in meinen Augen also fair.
Und selbst wenn die Stadt einen “Spekulationsgewinn” (furchtbares Wort) macht, was ist daran verwerflich? Dieser kommt doch schlussendlich der Allgemeinheit zu Gute, von einem zu günstigen Bauplatz profitiert nur der Bauherr.
Wenn mir also das Wohl der Gesamtheit am Herzen liegt, dann sollte man sich eigentlich über hohe Preise und die damit verbunden “Spekulationsgewinne” freuen, dann das ist wesentlich solidarischer 😉